Tahliye Davası Rehberi: Sebepler, Süreler ve İcra Aşaması

Kısa cevap: Konut ve çatılı işyeri kiralarında tahliye, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.347-356 ve İİK m.269 vd. çerçevesinde dava veya icra yoluyla yapılır. Başlıca sebepler: tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar, kiracının ihtiyaç-yeniden inşa-ev sahibi değişikliği, kira borcunun ödenmemesi ve sözleşmeye aykırılık. Davalar Sulh Hukuk Mahkemesi'nde görülür, kira borcundan tahliyede icra dairesi seçeneği de vardır. Süreç sebebe göre 6-18 ay arasında değişebilir.

Tahliye sebepleri

TBK kiracıyı koruma esasına dayanır; bu nedenle ev sahibinin tahliye için sınırlı sayıda sebebe dayanması gerekir.

• Yazılı tahliye taahhüdü (TBK m.352/1) — Kira sözleşmesinden sonraki bir tarihte düzenlenmiş, belirli tarih içeren yazılı taahhüt.
• İki haklı ihtar (TBK m.352/2) — Bir kira yılı içinde kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle iki kez yazılı ihtar.
• Kiraya verenin ihtiyacı (TBK m.350) — Kendi, eş, altsoy-üstsoy veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut/işyeri ihtiyacı.
• Yeniden inşa ve imar (TBK m.350/2) — Esaslı onarım, genişletme veya değiştirme.
• Yeni malikin ihtiyacı (TBK m.351) — Kiralananı edinen yeni malikin kendi ihtiyacı.
• Temerrüt (kira borcu) (TBK m.315; İİK m.269) — Ödenmeyen kira için ihtarlı temerrüt veya icra emri.
• Sözleşmeye aykırılık (TBK m.316) — Özen yükümlülüğüne aykırılık, izinsiz alt kira, kullanma amacının değiştirilmesi.

Süreler ve usul

Tahliye sebepleri için TBK'da öngörülen süreler şöyledir:

• Tahliye taahhüdü: Taahhütteki tarihten itibaren 1 ay içinde dava açılır.
• İki haklı ihtar: Bir kira yılı içinde iki haklı ihtar yapılır; kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde dava açılır.
• Kiraya verenin ihtiyacı / yeniden inşa / yeni malik ihtiyacı: Belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonundan, belirsiz süreli sözleşmelerde fesih dönemi sonundan itibaren 1 ay içinde dava açılır. Yeni malikte ayrıca edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde yazılı ihtar şartı vardır.
• Temerrüt: Yazılı ihtarda kira borcunun ödenmesi için en az 30 gün (konutta) süre verilir; süre geçerse tahliye davası veya icra emri yoluna gidilir.

İcra yoluyla tahliye

Kira borcundan veya kira süresinin bitiminden tahliyede İİK m.269 vd. uyarınca tahliye talepli icra takibi başlatılabilir. Süreç iki aşamadan oluşur:

• Borçluya örnek 13 ödeme emri (kiranın ödenmesi için 30 gün, itiraz için 7 gün) tebliğ edilir.
• Borçlu itiraz etmez veya borcu ödemezse icra mahkemesinden tahliye kararı alınır; ardından örnek 7 tahliye emri tebliğ edilerek 15 günlük çıkış süresi tanınır.

Dava süreci ve görevli mahkeme

Tahliye davaları Sulh Hukuk Mahkemesi'nde görülür ve görev kuralı kamu düzenindendir. Dava taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır (HMK m.12). Yargılama aşaması, taraf delilleri, tanık dinleme ve gerekirse keşif-bilirkişi sürecini içerir; ortalama yargılama süresi 6-12 ay, istinaf dahil 12-18 aydır.

Tahliye taahhüdünde sık yapılan hatalar

• Sözleşme ile aynı tarihli taahhütler geçersizdir; kira sözleşmesinden sonra ve baskı altında olmadan düzenlenmiş olmalıdır.
• Belirli bir tahliye tarihi içermeli, soyut ifadelere yer verilmemelidir.
• Kiracının el yazısı ve imzası bulunmalıdır.
• Dava süresi 1 aydır; geçirilirse dava reddedilir.

Sıkça Sorulan Sorular

Kira artışını kabul etmeyen kiracı tahliye edilebilir mi?

Doğrudan kira artışı uyuşmazlığı tahliye sebebi değildir; kiraya veren kira tespit davası açarak emsal kiraya göre kira bedelinin belirlenmesini isteyebilir. Tahliye, ancak temerrüt, iki haklı ihtar veya ihtiyaç gibi TBK'da sayılan sebeplerin gerçekleşmesi halinde mümkündür.

Tahliye taahhüdü her zaman geçerli midir?

Hayır. Taahhüdün geçerliliği için: (1) kira sözleşmesi imzalandıktan sonra alınmış olması, (2) yazılı olması, (3) belirli bir tahliye tarihi içermesi, (4) iradeyi sakatlayan baskı bulunmaması gerekir. Bu unsurlardan biri eksikse Yargıtay taahhüdü geçersiz sayar.

İcra yoluyla mı dava yoluyla mı tahliye daha hızlıdır?

Kira borcundan tahliyede icra yolu (örnek 13 + örnek 7) genelde daha hızlıdır ve toplam süreç 3-6 ay arasında tamamlanabilir. Tahliye taahhüdü, ihtiyaç veya iki haklı ihtarda ise dava yoluna gidilmesi gerekir ve süreç 6-12 ay alır.

İlgili sayfalarımız

• İstanbul Gayrimenkul Avukatı — ana hizmet sayfası.
• Kira Davaları
• Tahliye Davası
• İstanbul İcra Avukatı — icra yoluyla tahliye için.
• Dilekçe Örnekleri — temerrüt ihtarnamesi ve tahliye taahhüdü örnekleri.

Hukuki uyarı

Bu rehber genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık yerine geçmez. Tahliye davaları, kira sözleşmesinin tipi, sebebin niteliği, ihtarname ve taahhüt belgelerinin geçerliliği, kira borcunun durumu gibi somut faktörlere göre değerlendirilir; sonuç garanti edilmez. Somut bir tahliye süreciniz için iletişim sayfamız üzerinden Av. Burak Koçak ile görüşebilirsiniz.