Tahliye Davası Rehberi: Sebepler, Süreler ve İcra Aşaması

Konut ve çatılı işyerinde tahliye

Kira süresinin dolması veya taşınmazın satılması tek başına kiracının çıkarılması için yeterli değildir. İhtiyaç, yeniden inşa, geçerli tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar veya temerrüt gibi hukuki sebeplerin kendi koşulları incelenir. Kilit değiştirme ya da hizmetleri kesme, hukuki tahliye yolunun yerine geçmez.

Tahliye taahhüdü ve süre

TBK m.352/1 kapsamında taahhüt, kiralananın tesliminden sonra yazılı olarak verilmiş ve belirli tahliye tarihini içermiş olmalıdır. Metnin tamamının kiracının el yazısıyla olması şeklinde genel bir şart yoktur; imza ve irade önemlidir. Taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde icraya başvurma veya dava açma yolu düzenlenmiştir. Arabuluculuğun ve kanuni süre koruma hükümlerinin etkisi ayrıca hesaplanır.

İhtiyaç ve yeni malik

TBK m.350 kapsamında ihtiyaç veya yeniden inşa nedeniyle dava süreleri kira türüne ve fesih dönemine bağlıdır. Yeni malik, m.351 kapsamında edinmeden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirim koşuluyla altı ay sonra ihtiyaç davası açabilir; ayrıca sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde dava yolunu kullanabilir. Bunlar tek bir süre kuralı gibi birleştirilmemelidir.

Kira borcu ve icra

Konut ve çatılı işyerinde TBK m.315 temerrüt ihtarında en az otuz günlük ödeme süresi gerekir. İİK kapsamında tahliye talepli kira takibinde ödeme ve itiraz süreleri ayrı işler. Örnek 7 genel haciz ödeme emridir; tahliye emri gibi sunulamaz. İtirazın niteliği, ödeme ve mahkeme kararının icrası ayrıca değerlendirilir.

Mahkeme ve arabuluculuk

Kira ilişkisinden kaynaklanan davalarda kural olarak Sulh Hukuk Mahkemesi görevlidir; İİK kapsamındaki icra mahkemesi yolları ayrıdır. Yetki yalnız taşınmazın bulunduğu yer şeklinde genellenemez. Kira uyuşmazlıklarında dava öncesi arabuluculuk uygulanır; ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin kanuni istisna saklıdır. Belgeler ve tebliğ tarihleri görülmeden kesin süre veya sonuç verilemez.

Hukuki dayanak

6098, Articles 315, 347–353; 6325, Article 18/B; enforcement and jurisdiction rules

Hukuki bilgilendirme: Bu metin genel bilgilendirme içindir. Somut dosyanın belgeleri, tarihleri ve uygulanabilir kuralları ayrıca değerlendirilmelidir.